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農地


 不動産登記に関する実務で役立ちそうな情報を掲載します。本情報は、当事務所の情報整理の一環が主な目的であり、一部情報が正確でなかったり、誤っている可能性もあります。ご利用の際は、先例番号等のあるものは、必ずご自身で裏をお取り下さい。また、先例番号等のないものにつきましては、誤情報であったとしても当事務所では責任を負いかねますので、その点をご理解・ご了承いただいた上でご利用下さい

●土地登記簿の「地目」が「畑」、「田」となっているものは農地です。「山林」、や「雑種地」、「宅地」などは農地ではありません。「採草放牧地」は農地扱いで許可必要
●農用地区域内にある農地を農地以外のものにする場合等は,原則として許可することができない
●市街化区域内の農地は誰でも農地以外に転用することができる
●農業振興区域の場合は,要件がかなり厳しい
●農地に住宅を建築した後で、地目を宅地に変更します。建物が完成していないと地目変更登記ができない(報告的登記)。基礎工事段階では不可。
●時効取得を登記原因に農地の所有権移転登記を申請する場合には農地法3条の許可書は不要である。(昭和52.8.22民事三第4239号)登記の申請が判決による単独申請ではなく共同申請による場合、農地法の脱法行為を防止するため、登記申請があったことを登記官は適宜の方法で農業委員会に通知することになっている。
※その結果、時効取得が明らかに虚偽であることが判明すると農地法違反で告発されることもある。
●非農地証明書で所有権移転登記はできない
●「平成20年2月1日売買(条件 農地法第3条の許可)」を原因として、平成20年2月1日付けで条件付所有権移転仮登記がなされている畑につき、仮登記以前の「平成20年1月10日地目変更」を原因として宅地に地目変更の登記がなされた場合は、売買を原因とする仮登記の本登記を申請するには、仮登記を1号仮登記に更正後でなければできない。
「平成20年7月1日地目変更」を原因として農地法の許可書を添付して宅地に地目変更の登記がなされた場合は、「平成20年7月1日売買」を原因として農地法の許可書は不要で仮登記の本登記の申請ができる。
条件付売買契約の成立後、農地が農地でなくなったときは、無条件となったものとされ、ただちに所有権は移転するものとされる。(昭和40年12月7日民事甲3409号民事局長回答)
●農地法の許可を停止条件とする農地の売買契約後の所有権移転登記の原因日付は、許可書が到達した日であるが、許可書の日付を原因日付として登記の申請がなされた場合も受理される。(昭35.10.6民甲第2498号、登記研究第190号 参照)
●農地法第3条ないし第5条の規定による許可書の地積と登記簿の地積とが相違しても、地番その他の表示により同一の土地と認められる場合は、その登記の申請を受け付けてもよい。(昭37.6.26民甲第1718号 参照)
●買主が農地法第3条の許可申請中に死亡したとき、死亡者名義の許可は当然無効となるが、許可後に、死亡した場合は有効である。(登記研究第124号 参照)
 申請中の死亡の場合は、買主の相続人を譲受人とする許可申請を出し直すことになる。許可後の死亡の場合は、被相続人名義に所有権移転登記を申請する。相続人名義に直接登記は認められない。
●農地法第5条の許可書に複数の譲受人の持分の記載がない場合、持分割合を異なる(持分割合が均等でない場合も)所有権移転登記の申請は受理される。(登記研究第506号 参照)
●農地法の許可書の譲受人の氏名や住所が誤記されている場合、許可書の記載を訂正する必要がある。(登記研究第152号、第164号 参照)
●許可申請後、農地につき住所の変更登記をしたため、許可書記載の住所と登記簿上の住所と異なる場合でも、登記簿の記載から同一性が認められるから、その許可書を添付した登記の申請は受理される。(登記研究第166号 参照)
●農地法の許可申請後、譲受人Aが住所移転したため、許可書の住所と住民票の住所と相違する場合、住民票などで同一性が明らかであれば、その許可書を付けての登記申請は受理される。(登記研究第162号 参照)
●年度途中で畑から宅地へ地目変更登記がなされ、登記簿と固定資産評価証明書の地目が相違する場合は、その評価証明書の価格をもとに登記の際の課税価格を計算算定するのではなく、地目変更後の土地登記簿謄本を提示して、新たに評価し直した評価証明書の価格による。(昭42.7.26民三第794号)
●登記簿が宅地で、評価証明書の現況が農地となっている場合は、農地法の許可書は不要である。(東京法務局、千葉地方法務局管内での登記実務)
●農地から非農地に地目変更されている土地につき、所有権移転登記の申請をするとき、その売買日付が地目変更前の日付である場合、農地法の許可書の添付を要する。(登記研究460号)
●農地法第3条の許可後、売買契約成立前に売主甲が死亡した場合、甲の相続人の相続登記後、相続人と買主との売買契約書と許可書を添付して売買による所有権移転登記の申請がなされたときは受理される。(登記研究267号)
●売主の死亡後に農地法第3条の許可があった場合の所有権移転登記の登記の原因日付は、許可書を受領した日であるが、この場合は、前提として相続登記を要する。(登記研究183号)
●農地法5条による許可書を添付して所有権移転登記を申請する場合、許可書に記載されていない者と共有の所有権移転登記申請は受理されない(登記研444号107頁)
●農地法5条による許可書に記載されている買主甲・乙の持分と登記申請書に記載された持分が異なる場合、所有権移転登記申請は受理されない(登記研究431号262頁)
●譲受人が数名記載されている農地法3条の許可書を添付して申請された、譲受人を単有名義とする所有権移転登記は受理されない(登記研究448号132頁)
●農地法5条の規定による許可書の譲受人の氏名を「飯田東海子」と記載するのを誤って「飯田海子」と記載されている場合の所有権移転登記申請は、許可書の記載を訂正した上ですべきであって、許可書を訂正することなく同一性を証する書面を添付して飯田東海子名義で申請することはできない(登記研究152号49頁)
●農地法3条の許可書に移転の事由が売買と記載されており、登記申請書には登記原因が贈与と記載されている場合には、当該登記申請は受理されない(昭40.12.17民事甲第3433号民事局長回答(登記先例解説集6巻2号24号))。


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